משכנתא עם גרייס



משמעות המילה גרייס באנגלית הינה בין השאר חסד [Grace], בהקשר של המשכנתא הכוונה היא לתקופת חסד שבה נוטלי המשכנתא אינם צריכים לשלם את מלא הסכום של ההחזר החודשי. מסתבר שכבר הבנתם שהבנקים לא נותנים לכם שום דבר בחינם, בהמשך נראה איזה חשבון אתם הולכים לשלם על התענוג של הגרייס.

היסוד להבנת הגרייס - הבנת ההחזר החודשי

כדי להבין מה הולך בגרייס צריך לדעת דבר ראשון שההחזר החודשי מתפלג לשני החזרים, ההחזר על חשבון הקרן וההחזר על חשבון התנאים, אחרי שאנחנו יודעים את זה אפשר להתקדם. במשכנתא עם גרייס, יש את תקופת הגרייס ויש את התקופה שאחר הגרייס, בתקופת הגרייס יש שתי אפשרויות, או שהגרייס יהיה מלא, או שהגרייס יהיה חלקי. גרייס מלא משמעותו שבתקופת הגרייס נוטלי המשכנתא אינם צריכים לשלם לבנק שום החזר חודשי, לא החזר על חשבון קרן ולא החזר על חשבון התנאים, ולעומת זאת בגרייס חלקי, בתקופת הגרייס הלווים משלמים לבנק אך ורק את התשלום על חשבון התנאים אבל לא את התשלום על חשבון הקרן.

למי מתאים הגרייס

הגרייס עשוי להתאים לנוטלי משכנתא שמסיבה כלשהיא אינם מעוניינים לשלם בתקופה הראשונה את ההחזר החודשי המלא, דבר זה מצוי אצל רוכשי דירה מקבלן, הדירה הנרכשת תימסר לידם רק בעוד תקופה ובנתיים הם צריכים לשלם שכירות או משכנתא על הדירה שבה הם מתגוררים כרגע, ומכיון שקשה להם לשלם שתי משכנתאות, או משכנתא ושכירות, את המשכנתא השניה הם לוקחים בגרייס למשך התקופה שעד מסירת הדירה השניה.

מה קורה אחרי הגרייס

הבנו שבמשך הגרייס נוטלי המשכנתא לא צריכים לשלם את ההחזר החודשי, כולו או חלקו, השאלה היא מה קורה ליתרת החוב במשך תקופת הגרייס.

ובכן הדבר תלוי אם מדובר בגרייס מלא או בגרייס חלקי, בגרייס מלא שבו לא שילמו נוטלי המשכנתא לא תשלום על חשבון הקרן ולא תשלום על חשבון התנאים, בגרייס מלא שכזה יצטברו התשלומים על חשבון התנאים שלא שולמו במשך תקופת הגרייס, ויתווספו לקרן המשכנתא. לכן לאחר תקופת הגרייס, נוטלי המשכנתא ימצאו את עצמם עם יתרת חוב הגדולה מהקרן המקורית של המשכנתא.

שימו לב מה שיתווסף ליתרת החוב אלו הם רק התשלומים על חשבון התנאים, אבל התשלומים על חשבון הקרן שהיו אמורים להיות משולמים מידי חודש, לא יצטברו למרות שלא שולמו.

מכיון שרק התשלומים על חשבון התנאים הם אלו שמצטברים, לכן בגרייס חלקי שבו נוטלי המשכנתא משלמים מידי חודש את התשלום על חשבון התנאים, לא יצטבר שום תשלום ליתרת החוב, לכן בגרייס חלקי לאחר תקופת הגרייס נוטלי המשכנתא ימצאו את עצמם עם אותה יתרת חוב מקורית. אמנם ככלל זה נכון, אבל במשכנתא צמודה למדד, נוטלי המשכנתא עלולים למצוא את עצמם עם משכנתא גבוהה יותר מזו שנטלו, במידה והמדד עלה מאז שנטלו את המשכנתא, אבל זה כבר לא קשור כל כך לגרייס אלא למדד, כרגע נתעלם מהצמדה למדד וכדו'.

משכנתא עם גרייס - שימו לב

בעצם, במשכנתא עם גרייס, במשך תקופת הגרייס המשכנתא מתנהגת בצורה מיוחדת, ורק לאחר הגרייס המשכנתא מתחילה להתנהג בצורה הרגילה שכבר למדנו להכיר, זאת אומרת שכשאומרים משכנתא לעשרים שנה עם גרייס שנתיים, בעצם מדובר על שנתיים מיוחדות בהתחלה, ואחר כך משכנתא לשמונה עשרה שנה, ולכן כשנוטלי משכנתא רוצים גרייס, החישוב שלהם לגבי יכולת ההחזר שלהם צריך לבחון משכנתא לשמונה עשרה שנה, מפני שאחרי שנתיים יתחיל הסיפור האמיתי ושם מדובר על פריסת המשכנתא לשמונה עשרה שנה, וכמובן שכשפורסים את ההחזרים של המשכנתא לשמונה עשרה שנה צריך לשלם מידי חודש תשלום הגבוה ממשכנתא שנפרסה לעשרים שנה.

דבר נוסף שצריך לזכור כשמחשבים משכנתא עם גרייס מלא, שמכיון שכל ההחזרים על חשבון התנאים לא ישולמו בתקופת הגרייס ויצטברו על יתרת החוב, מה שיגרום שלאחר הגרייס יתרת החוב תהיה גבוהה מיתרת החוב המקורית, לכן בחישוב נכון צריך לקחת בחשבון במשכנתא עם גרייס שני דברים: א. שיתרת החוב תהיה גבוהה מיתרת החוב המקורית וזאת בהתאם לתנאי המשכנתא. ב. שפריסת המשכנתא צריכה להיות כמספר השנים שאחרי הגרייס ולא עם הגרייס כמו שכבר ראינו קודם.

דבר נוסף שצריך לקחת בחשבון, משכנתא עם גרייס נחשבת כמשכנתא בסיכון, דבר זה גורם לבנקים להעלות את הפרמיה על משכנתא עם גרייס, העלאת הפרמיה תתבטא בתנאי המשכנתא, לכן אם אין לכם צורך לקחת משכנתא עם גרייס, תחשבו היטב אם אכן כדאי לקחת את הגרייס, וכמו כן אם לקחתם גרייס, וכעת אינכם צריכים אותו, יתכן שכדאי לכם למחזר את המשכנתא על מנת להיטיב את תנאי המשכנתא שלכם, יתכן שכדאי לכם לבדוק מה הם תנאי המשכנתא שביכולתכם לקבל ולהשוות אותם לתנאי המשכנתא שלכם.